청약 당첨됐는데 전세금 못 돌려받으면 어떡하지?

청약 당첨됐는데 전세금 못 돌려받으면?

: 잔금일 앞두고 불안한 세입자들의 현실적인 고민

 

 

 

 

 

1. 청약 당첨은 기쁘지만, 보증금이 아직입니다

청약 당첨은 누구에게나 설레는 소식입니다.

특히 생애최초 특별공급과 같은 기회는 내 집 마련의 첫걸음이 될 수 있어 더욱 뜻깊습니다.

하지만 기쁨도 잠시, 예상치 못한 현실적인 문제에 마주하게 되는 경우가 있습니다.

바로 기존 전셋집의 보증금 반환이 지연되는 상황입니다.

청약 당첨 후 일정에 따라 계약금과 중도금을 납부하고, 마지막으로 잔금일이 정해집니다.

이 잔금은 대부분 분양가의 30~40%에 해당하며, 입주 전에 반드시 납부해야 하는 금액입니다.

그런데 현재 거주 중인 집의 보증금을 아직 돌려받지 못한 상태라면, 잔금 납부에 큰 어려움을 겪게 됩니다.

이러한 상황은 최근 부동산 시장의 침체로 인해 더 빈번하게 발생하고 있습니다.

전세 수요가 줄어들고, 보증금 반환이 늦어지는 일이 적지 않기 때문입니다.

---

2. 전세 보증금 미회수, 왜 잔금 납부에 영향을 줄까요?

보통 분양 아파트의 잔금은 **주택담보대출(잔금대출)**을 통해 마련합니다.

하지만 전세 보증금이 묶여 있는 경우, 금융기관 입장에서는 대출 심사 시 다음과 같은 문제들이 발생할 수 있습니다.

• 아직 기존 주택에 거주 중이라면, 실질적으로 ‘주택 보유자’로 간주될 수 있습니다.
• 보증금이 미회수된 상태는 현금 유동성 부족으로 판단될 수 있습니다.
• 신용도나 DSR(총부채원리금상환비율)에 영향을 미쳐 대출 한도가 줄어들 수 있습니다.

결과적으로 잔금대출이 거절되거나, 기대했던 금액보다 낮게 승인될 수 있습니다.
이는 결국 분양 계약 자체를 유지하는 데 큰 부담이 될 수 있습니다.

 

 

---

3. 전세금 반환이 안 될 때, 현실적인 해결책은 무엇인가요?

이러한 상황에서 많은 분들이 아래와 같은 방법을 고민하거나 활용하고 계십니다.

✔ ① 전세보증금 반환보증(HUG·SGI) 청구

기존 전셋집이 전세보증금 반환보증에 가입되어 있다면,
보증기관을 통해 일정 절차를 거쳐 보증금을 대신 수령할 수 있습니다.
다만 보통 수주~수개월이 소요되며, 잔금일이 임박한 상황에서는 시간상 어려울 수 있습니다.

✔ ② 보증금 미회수자 대상 금융상품 활용

일부 금융기관에서는 전세보증금 반환이 지연된 사람을 위한
단기 대출 상품을 제공합니다.
주로 중도상환수수료가 없고, 일시상환 방식으로 구성된 경우가 많으며
전세계약서 및 임대차관계 확인서류 제출이 필요합니다.

✔ ③ 분양사에 잔금일 연기 요청

분양사무소나 시공사에 잔금 유예를 요청하면,
3~7일 정도의 유예기간이 허용되는 경우도 있습니다.
단, 이는 단지별 재량이기 때문에 반드시 사전에 문의하시고
서면 확인을 받아두는 것이 중요합니다.

✔ ④ 가족 및 지인에게 단기 차용

계약금이 몰수되거나 계약이 취소되는 것보다
단기 자금 차용을 통해 잔금을 납부하고,
보증금 수령 후 상환하는 것이 오히려 리스크를 줄일 수 있습니다.
차용증을 작성해두면 추후 금융거래에 불리하게 작용하지 않으며,
증여세 면제를 고려해 한도 내에서 조정하시는 것이 좋습니다.

✔ ⑤ 불가피한 계약 포기 시 손실 최소화

자금 확보가 어려워 계약을 유지하기 힘들다면,
포기 시 발생하는 불이익을 정확히 확인하시는 것이 우선입니다.

• 계약 후 포기: 계약금 전액 몰수, 재청약 제한 가능
• 계약 전 포기: 불이익 없음 (계약서 미작성 시)

계약을 체결하기 전에 포기하는 것이 손해를 최소화하는 방법이 될 수 있습니다.

 

 

---

4. 청약 전·후에 미리 준비해야 할 체크리스트

이번 사례를 통해 확인할 수 있는 가장 중요한 교훈은
청약은 당첨보다 자금 계획이 핵심이라는 점입니다.

청약 전 체크사항

• 기존 전세 계약 만기일과 분양 잔금일의 시기 확인
• 보증금 반환 시점에 따른 잔금 준비 가능성
• 자금 흐름표 및 대출 가능 한도 미리 계산

당첨 후 바로 준비할 것

• 임대인과 보증금 반환 일정 사전 협의
• 계약 해지 시점 확인 및 필요 시 보증보험 가입 확인
• 분양사에 납부 일정 조정 가능성 문의

---

마무리: 자금계획까지 완성되어야 비로소 내 집이 됩니다

청약 당첨은 출발점일 뿐,

계약금과 잔금까지의 자금 흐름을 안정적으로 관리하는 것이 진정한 내 집 마련의 핵심입니다.
특히 전세금 반환이 늦어질 가능성이 있다면,
미리 준비하고 대응책을 마련해두는 것이 불필요한 손실을 피하는 최선의 방법이 될 수 있습니다.